Quando uma pessoa falece deixando imóveis, é comum surgir um problema prático: a família precisa pagar impostos, despesas do inventário, honorários, dívidas ou simplesmente pretende vender determinado bem, mas o imóvel ainda está registrado em nome da pessoa falecida.
Surge, então, a dúvida: é necessário terminar todo o inventário para somente depois vender o imóvel?
A resposta é: nem sempre.
Existem mecanismos jurídicos que permitem a alienação de bens antes da conclusão definitiva da partilha. Além disso, as regras aplicáveis ao inventário extrajudicial foram ampliadas nos últimos anos, permitindo, em determinadas circunstâncias, que o próprio inventariante seja autorizado a vender bens móveis ou imóveis pertencentes ao espólio sem necessidade de autorização judicial.
Isso não significa, porém, que os herdeiros possam simplesmente assinar um contrato de compra e venda como se o imóvel já lhes pertencesse individualmente. Enquanto não houver partilha, existem regras específicas sobre a administração e disposição do patrimônio hereditário.
O que acontece com os bens imediatamente após o falecimento?
Com a morte, abre-se a sucessão e a herança é transmitida aos herdeiros. Entretanto, até que seja realizada a partilha, o patrimônio deixado pelo falecido forma uma universalidade denominada herança ou espólio.
Na prática, isso significa que determinado herdeiro não se torna automaticamente proprietário exclusivo de um imóvel específico apenas porque todos sabem que aquele bem futuramente ficará para ele.
Antes da partilha, existe um patrimônio hereditário a ser administrado e dividido conforme as regras sucessórias.
É justamente por isso que a venda de um imóvel pertencente ao espólio exige cuidados diferentes daqueles existentes em uma venda imobiliária comum.
Então é possível vender o imóvel durante o inventário?
Sim.
A forma adequada dependerá, entre outros fatores, de o inventário ser judicial ou extrajudicial, da existência de consenso entre os interessados, da presença de menores ou incapazes, da finalidade da venda e das características do patrimônio.
No inventário judicial, tradicionalmente, a alienação de determinado bem do espólio pode ser submetida ao juiz, mediante pedido fundamentado.
Imagine, por exemplo, que uma família tenha recebido uma casa avaliada em R$ 800 mil, mas praticamente nenhum dinheiro em conta. Ao mesmo tempo, precisa suportar tributos, despesas de conservação dos bens e custos relacionados ao próprio inventário.
Em determinadas circunstâncias, pode ser economicamente mais racional vender um patrimônio do que deixar o inventário paralisado por falta de liquidez.
Mas uma mudança particularmente relevante ocorreu na esfera extrajudicial.
O inventariante pode vender imóvel do espólio sem autorização judicial?
Em determinadas situações, sim.
A regulamentação atualmente vigente do Conselho Nacional de Justiça permite que, no inventário extrajudicial, o inventariante seja autorizado por escritura pública a alienar bens móveis e imóveis pertencentes ao espólio, independentemente de autorização judicial. A regra foi incorporada à Resolução nº 35/2007 pela Resolução CNJ nº 571/2024.
Não se trata, porém, de uma autorização irrestrita.
A norma estabelece requisitos justamente para impedir que o patrimônio seja vendido sem controle ou que os valores sejam desviados em prejuízo dos demais interessados.
Entre as exigências estão a discriminação das despesas do inventário, como impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos e outros tributos e despesas; a vinculação de parte ou da totalidade do preço ao pagamento dessas obrigações; a inexistência de indisponibilidade de bens dos herdeiros ou do cônjuge ou companheiro sobrevivente; a apresentação das informações relativas aos impostos; e a prestação de garantia pelo inventariante quanto à correta destinação dos valores.
Portanto, não se trata simplesmente de “vender o imóvel antes do inventário”. Existe uma operação sucessória e imobiliária que precisa ser juridicamente estruturada.
Por que essa possibilidade é importante?
Um dos grandes problemas dos inventários que possuem imóveis de valor elevado é a ausência de liquidez.
É perfeitamente possível existir uma herança milionária no papel e, ao mesmo tempo, uma família sem dinheiro disponível para suportar os custos necessários à sua regularização.
Considere um espólio composto por três imóveis avaliados conjuntamente em R$ 2 milhões, mas com apenas R$ 10 mil disponíveis em contas bancárias.
O patrimônio existe. O dinheiro para financiar o procedimento sucessório, entretanto, pode não existir.
Nessas situações, a possibilidade de alienar um dos bens para custear o próprio inventário pode evitar que a família permaneça durante anos com o patrimônio irregular.
A regulamentação do CNJ permite que o produto da alienação seja vinculado às despesas necessárias ao inventário, dentro das condições estabelecidas pela norma. O pagamento dessas despesas deve observar o prazo previsto na escritura, que não pode ultrapassar um ano contado da venda.
O imóvel vendido deixa de fazer parte da herança?
A operação não permite simplesmente retirar artificialmente o bem do cálculo sucessório.
A regulamentação prevê que o bem alienado deve continuar relacionado no acervo hereditário para fins de cálculo dos quinhões, emolumentos e imposto de transmissão causa mortis, embora não seja posteriormente objeto de partilha, justamente porque já terá sido vendido.
Esse detalhe é importante.
A venda anterior à partilha não constitui mecanismo para esconder patrimônio, reduzir artificialmente a herança ou evitar tributação.
Sua finalidade é possibilitar uma administração patrimonial juridicamente adequada durante o procedimento sucessório.
E quando existe herdeiro menor de idade?
A análise se torna mais restritiva.
Desde a Resolução CNJ nº 571/2024, o inventário pode, preenchidos determinados requisitos, ser realizado extrajudicialmente mesmo quando há interessado menor ou incapaz.
Nesse caso, entretanto, o quinhão do menor ou incapaz deve ser atribuído em parte ideal nos bens inventariados e é necessária manifestação favorável do Ministério Público. A própria regulamentação também proíbe atos de disposição relativos aos bens ou direitos pertencentes ao interessado menor ou incapaz.
Portanto, a existência de menor ou incapaz exige uma análise muito mais cuidadosa sobre a possibilidade e a forma de eventual alienação.
Posso simplesmente fazer um contrato particular com um comprador?
Esse é um dos pontos que mais geram problemas.
Uma promessa particular assinada sem análise da situação sucessória e registral pode colocar comprador e vendedores em uma situação delicada.
Imagine que alguém entregue R$ 300 mil como sinal para comprar um imóvel registrado em nome de uma pessoa falecida e somente depois descubra que existem outros herdeiros, disputa sobre união estável, testamento, indisponibilidade patrimonial ou divergência quanto à própria venda.
O problema deixa de ser apenas sucessório. Pode transformar-se também em litígio contratual e imobiliário.
Antes de receber valores ou assumir obrigações de venda, é necessário compreender quem possui legitimidade para negociar e qual instrumento jurídico será utilizado.
Existe diferença entre vender o imóvel e vender direitos hereditários?
Sim, e a diferença é relevante.
Uma coisa é vender determinado imóvel pertencente ao espólio.
Outra é um herdeiro negociar os direitos que possui sobre a herança.
Antes da partilha, o herdeiro possui uma posição jurídica sobre a universalidade hereditária, não necessariamente propriedade individualizada sobre determinado apartamento, terreno ou casa.
Por isso, existem situações em que a operação juridicamente adequada pode envolver cessão de direitos hereditários, e não compra e venda tradicional do imóvel.
A escolha do instrumento errado pode produzir consequências tributárias, registrais e contratuais significativas.
E se os herdeiros não concordarem com a venda?
O cenário muda substancialmente.
Quando há conflito sobre a destinação dos bens, preço de venda, divisão do patrimônio, legitimidade dos herdeiros ou qualquer outra questão relevante, a solução pode exigir intervenção judicial.
O inventário extrajudicial pressupõe um nível de consenso incompatível com determinados conflitos sucessórios.
Não é recomendável tentar utilizar uma operação imobiliária para contornar um litígio que deveria ser resolvido dentro do próprio inventário.
O comprador também precisa tomar cuidados
Quem pretende comprar imóvel pertencente a espólio deve realizar diligência jurídica mais ampla do que faria em uma compra comum.
É importante examinar, entre outros documentos e circunstâncias, a matrícula atualizada do imóvel, certidão de óbito, identificação dos sucessores, existência e estágio do inventário, poderes do inventariante, eventual testamento, indisponibilidades, débitos relacionados ao imóvel e o instrumento que será utilizado para formalizar a operação.
Comprar um imóvel por valor aparentemente atrativo não compensa se posteriormente for impossível registrar a propriedade.
Em operações dessa natureza, a segurança jurídica deve existir antes do pagamento substancial do preço.
A venda durante o inventário pode ser uma boa estratégia?
Pode.
Em determinados patrimônios, manter todos os bens até o fim do processo não é necessariamente a decisão economicamente mais eficiente.
Pode existir imóvel desocupado gerando condomínio e IPTU, patrimônio que está deteriorando, oportunidade concreta de venda por valor vantajoso ou simplesmente necessidade de transformar parte do acervo em recursos financeiros.
O inventário não deve ser visto apenas como um procedimento burocrático para “passar os bens para o nome dos herdeiros”.
Ele também envolve administração patrimonial.
Uma estruturação adequada pode permitir que a família preserve valor, reduza conflitos e evite que um patrimônio relevante permaneça improdutivo durante anos.
Conclusão
A ideia de que nenhum imóvel pode ser vendido antes do encerramento do inventário não corresponde integralmente à realidade jurídica atual.
Existem mecanismos que podem permitir a alienação durante o procedimento sucessório e, no inventário extrajudicial, a regulamentação do CNJ passou a prever expressamente hipóteses em que o inventariante pode ser autorizado por escritura pública a vender bens do espólio sem prévia autorização judicial.
Isso não transforma a operação em uma venda imobiliária comum.
Antes de negociar, é necessário avaliar quem são os herdeiros, a natureza dos bens, o tipo de inventário, a existência de incapazes, a situação tributária, eventuais dívidas e a forma jurídica adequada para transmitir o patrimônio.
Em matéria sucessória, uma venda mal estruturada pode criar um segundo problema dentro de um inventário que já precisava ser resolvido.
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do caso concreto.